À Bruxelles, 5 annonces sur 1 235 renseignent le loyer de référence

Ce qu’une annonce doit indiquer

Depuis le 1er novembre 2024, le Code bruxellois du Logement impose le loyer de référence dans toute communication publique sur une location (article 217).

Commune par commune

En accordant les blancs au propriétaire, la part d’annonces au-dessus du seuil est la plus forte à Ixelles (66 %), à Saint-Gilles (62 %) et à Bruxelles-Ville (48 %), la plus faible à Jette (4 %), à Anderlecht (6 %) et à Evere (13 %).

Les annonces selon le type d’appartement

En accordant les blancs au propriétaire, la part d’annonces monte avec la taille et reste la plus basse pour les meilleurs PEB.

Sur le point de signer ?

Trouvez le seuil de votre logement

Chaque logement a son propre seuil, 20 % au-dessus de sa référence, hors charges. Collez l’annonce ci-dessous, ou entrez son adresse et ses caractéristiques sur loyers.brussels.

Demandez d’où vient l’écart

Si l’annonce ne donne pas le loyer de référence, demandez-le. Si le loyer dépasse le seuil, demandez au propriétaire, avant de signer, quels éléments de confort le justifient.

Ce que dit la loi

Depuis le 1er mai 2025, un bailleur ne peut pas proposer un loyer abusif (article 224/1 du Code bruxellois du Logement). Au-delà de 20 % au-dessus de la référence, un loyer est présumé abusif, sauf si le bailleur peut invoquer des éléments de confort spécifiques. Même sous le seuil, un loyer peut être présumé abusif si le logement présente des défauts. La Commission paritaire locative rend un avis, et le juge de paix tranche.

Où trouver de l’aide

Bruxelles Logement répond gratuitement aux questions sur le bail au 0800 40 400, option 4.

Méthode, du 31 octobre au 1er novembre 2026

Ce qui est mesuré

Les loyers demandés sur Immoweb, relevés du 31 octobre au 1er novembre 2026 : des appartements non meublés, avec le loyer de chaque annonce, hors charges, face au loyer de référence que loyers.brussels donne pour cet appartement. Le seuil se situe 20 % au-dessus de cette référence.

Les travaux antérieurs

SmartBlock a analysé 3 000 annonces, résultats publiés par L’Echo le 9 janvier 2026 : 75 % au-dessus de la référence et 34 % au-dessus du seuil, Ixelles en tête, le même schéma qu’ici. Lire l’article de L’Echo

L’échantillon

Nous avons recensé les 3 565 appartements à louer sur Immoweb dans les 22 codes postaux bruxellois, puis tiré des annonces au hasard jusqu’à 100 appartements par code postal, ou jusqu’à épuisement, soit 1 240 annonces. 5 ont disparu entre deux lectures, il en reste 1 235. Les chiffres régionaux pondèrent chaque code postal par son nombre d’annonces. Le chiffre d’une commune regroupe, sans pondération, les annonces situées sur son territoire, tous codes postaux confondus pour Bruxelles-Ville, et ne s’affiche qu’à partir de 25 annonces. Les marges sont des intervalles à 95 %. L’étude est refaite chaque trimestre et cette page mise à jour.

Les annonces écartées

586 appartements meublés, qui demandent environ 20,8 €/m² : un autre marché. 543 annonces sans adresse ou sans surface, que la grille ne peut pas chiffrer : 59 d’entre elles, tirées au hasard, demandent 15,7 €/m², contre 15,6 €/m² pour les annonces retenues.

Les deux lectures

Blancs au profit du propriétaire : ce que dit l’annonce reste acquis, et tout ce qu’elle laisse en blanc compte comme présent : une seconde salle de bain (aussi quand elle cite une salle de bain et une salle de douche), un extérieur, un rangement, un garage, une construction de 2000 ou plus tard, un PEB A. Un confort que l’annonce exclut reste exclu. Ce que dit l’annonce : les faits de l’annonce, avec un thermostat dès qu’elle a le chauffage central, et une seconde salle de bain seulement si l’annonce en compte deux du même type ; le chauffage central et le double vitrage sont tenus pour présents si elle n’en dit rien, et tout autre confort laissé en blanc pour absent. Une année manquante compte comme avant 2000, et un PEB manquant comme E.

Pourquoi une fourchette

Les annonces laissent beaucoup de blancs : le parking sur 76 % d’entre elles, le rangement sur 48 %, l’année de construction sur 41 %, l’extérieur sur 38 %, les salles de bain sur 1 %. Sur un seul appartement type, nous avons mesuré qu’une seconde salle de bain ajoute environ 12 % à la référence, une construction après 2000 environ 9 %, un garage environ 5 %, un thermostat ou une terrasse environ 2 % chacun.

La grille

Elle repose sur 14 042 enquêtes auprès de locataires, menées en 2017, 2018 et 2020, et elle est indexée chaque année, la dernière fois en janvier 2026.

Les chiffres exacts

Blancs au profit du propriétaire : 39,2 % des annonces au-dessus du seuil, à plus ou moins 2,6, et 79 % au-dessus de la référence, à plus ou moins 1,9. Ce que dit l’annonce : 66,3 % des annonces au-dessus du seuil, à plus ou moins 2,2, et 95 % au-dessus de la référence, à plus ou moins 0,9.

Pour citer cette étude : immetrics, « Les annonces de location bruxelloises face au loyer de référence », 1er novembre 2026, https://immetrics.be/fr/loyer-de-reference/etude-annonces