5 van de 1.235 Brusselse huurzoekertjes vullen de referentiehuurprijs in

Wat een zoekertje moet vermelden

Sinds 1 november 2024 eist de Brusselse Huisvestingscode de referentiehuurprijs in elke openbare mededeling over een verhuur (artikel 217).

Gemeente per gemeente

Tellen lege velden in het voordeel van de verhuurder, dan is het aandeel zoekertjes boven de grens het hoogst in Elsene (66%), Sint-Gillis (62%) en Brussel-Stad (48%), en het laagst in Jette (4%), Anderlecht (6%) en Evere (13%).

Zoekertjes volgens type appartement

Tellen lege velden in het voordeel van de verhuurder, dan stijgt het aandeel zoekertjes met de grootte en is het het laagst bij de beste EPB-klassen.

Sta je op het punt te tekenen?

Zoek de grens van jouw woning

Elke woning heeft haar eigen grens, 20% boven haar referentiehuurprijs, zonder lasten. Plak het zoekertje hieronder, of geef het adres en de kenmerken in op huurprijzen.brussels.

Vraag waar het verschil vandaan komt

Staat de referentiehuurprijs niet in het zoekertje, vraag er dan naar. Ligt de huur boven de grens, vraag de verhuurder dan voor je tekent welke elementen van comfort dat rechtvaardigen.

Wat de wet zegt

Sinds 1 mei 2025 mag een verhuurder geen buitensporige huur voorstellen (artikel 224/1 van de Brusselse Huisvestingscode). Meer dan 20% boven de referentie geldt een huur in principe als buitensporig, tenzij de verhuurder specifieke elementen van comfort kan aanvoeren. Ook onder de grens kan een huur als buitensporig gelden als de woning gebreken heeft. De Paritaire Huurcommissie geeft een advies, de vrederechter beslist.

Waar je hulp vindt

Brussel Huisvesting beantwoordt gratis vragen over een huurcontract op 0800 40 400, keuze 4.

Methode, 31 oktober tot 1 november 2026

Wat we meten

Gevraagde huurprijzen op Immoweb, gelezen van 31 oktober tot 1 november 2026: ongemeubelde appartementen, met de huur van elk zoekertje, zonder lasten, naast de referentiehuurprijs die huurprijzen.brussels voor dat appartement geeft. De grens ligt 20% boven die referentie.

Eerder werk

SmartBlock analyseerde 3.000 zoekertjes, gepubliceerd door L’Echo op 9 januari 2026: 75% boven de referentie en 34% boven de grens, met Elsene bovenaan, hetzelfde patroon als hier. Lees het artikel van L’Echo

De steekproef

We brachten alle 3.565 huurappartementen op Immoweb in de 22 Brusselse postcodes in kaart en trokken daaruit willekeurig zoekertjes, tot 100 geprijsde appartementen per postcode of tot er geen meer waren: samen 1.240. 5 verdwenen tussen twee lezingen, er blijven er 1.235 over. De cijfers voor heel Brussel wegen elke postcode naar haar aantal zoekertjes. Het cijfer van een gemeente telt, ongewogen, de zoekertjes op haar grondgebied, voor Brussel-Stad over al haar postcodes, en verschijnt vanaf 25 zoekertjes. De marges zijn intervallen van 95%. We herhalen de studie elk kwartaal en werken deze pagina dan bij.

Wat buiten de studie valt

586 gemeubelde appartementen, die zo’n € 20,8/m² vragen: een andere markt. 543 zoekertjes zonder adres of oppervlakte, die het rooster niet kan prijzen: 59 ervan, willekeurig getrokken, vragen € 15,7/m², tegenover € 15,6/m² voor de geprijsde zoekertjes.

De twee lezingen

Lege velden in het voordeel van de verhuurder: wat het zoekertje vermeldt, blijft staan, en alles wat het openlaat telt als aanwezig: een tweede badkamer (ook als het één badkamer en één douchekamer vermeldt), buitenruimte, berging, een garage, een bouwjaar van 2000 of later, EPB A. Comfort dat het zoekertje uitsluit, blijft uitgesloten. Wat het zoekertje vermeldt: de feiten uit het zoekertje, met een thermostaat zodra er centrale verwarming is, en een tweede badkamer alleen als het zoekertje er twee van dezelfde soort telt; centrale verwarming en dubbele beglazing gelden als aanwezig als het zoekertje zwijgt, en ander comfort dat het openlaat als afwezig. Een ontbrekend bouwjaar telt als voor 2000, een ontbrekend EPB als E.

Waarom een vork

Zoekertjes laten veel open: parking bij 76% ervan, berging bij 48%, het bouwjaar bij 41%, buitenruimte bij 38%, badkamers bij 1%. Gemeten op één typisch appartement voegt een tweede badkamer zo’n 12% toe aan de referentie, een bouw na 2000 zo’n 9%, een garage zo’n 5%, en een thermostaat of een terras elk zo’n 2%.

Het rooster

Het steunt op 14.042 bevragingen bij huurders uit 2017, 2018 en 2020 en wordt elk jaar geïndexeerd, het laatst in januari 2026.

Exacte cijfers

Lege velden in het voordeel van de verhuurder: 39,2% van de zoekertjes boven de grens, met een marge van 2,6, en 79% boven de referentie, met een marge van 1,9. Wat het zoekertje vermeldt: 66,3% van de zoekertjes boven de grens, met een marge van 2,2, en 95% boven de referentie, met een marge van 0,9.

Om deze studie te citeren: immetrics, ‘Brusselse huurzoekertjes tegenover de officiële referentiehuurprijs’, 1 november 2026, https://immetrics.be/nl/referentiehuurprijs/studie-huurzoekertjes