Comment fonctionne l’analyse
Sources, calculs et limites
Chaque résultat d’immetrics part d’une annonce publique précise ou d’un jeu de données publiques clairement identifié. Le traitement sépare les faits collectés, les repères calculés et les conseils éditoriaux, afin que le lecteur puisse juger du poids à accorder à chaque constat.
Dernière vérification : 20 juillet 2026
1. Entrées et provenance
Pour un dossier individuel, immetrics lit l’annonce publique dont l’utilisateur fournit le lien : prix ou loyer, adresse, type de bien, surface, chambres, données énergétiques, description et autres champs affichés sur la page. L’annonce reste la source de ces informations déclarées par le vendeur ou l’agent.
Les repères de marché viennent des statistiques de ventes immobilières de Statbel, les repères locatifs bruxellois de la grille indicative officielle. Les équipements proches et les déplacements reposent sur les données d’OpenStreetMap. Pour les inondations et le sol, les vérifications renvoient aux systèmes régionaux compétents ; la couverture et le vocabulaire varient donc selon la région.
2. Des données aux repères
Les statistiques de transaction publiées sont regroupées par type de bien, année et territoire. immetrics affiche médianes et quartiles lorsque la source publie assez d’observations ; les valeurs masquées ou absentes restent indisponibles. Les pages communales comparent la dernière série annuelle complète avec la province concernée et la Belgique, et ne calculent une évolution qu’entre observations compatibles.
Les pages de loyer de référence appliquent la grille, dans chaque secteur statistique, à quelques profils de logement types dont les hypothèses sont indiquées, puis affichent la médiane et la fourchette des références dans la commune. Ces chiffres communaux sont calculés par immetrics à partir des résultats officiels par secteur ; la Région ne les publie pas séparément.
3. Vérifications à l’adresse
Lorsque l’annonce fournit une localisation exploitable, immetrics identifie la parcelle cadastrale et relève son affectation urbanistique, puis vérifie le patrimoine protégé, les registres publics de permis, la carte d’aléa d’inondation de la région concernée et le registre des sols, et recense enfin les équipements proches. Le contrôle automatisé du registre des sols couvre actuellement la Flandre et Bruxelles ; pour la Wallonie, la BDES est proposée en lien pour une vérification manuelle et n’est pas présentée comme un résultat automatisé. Une correspondance cartographique est un premier repérage, pas un certificat légal ni une inspection sur place.
Demandez toujours, pour le bien lui-même, l’attestation exigée par la loi ou l’extrait officiel de la parcelle. Les sources fédérales et régionales ci-dessous font autorité.
Sources primaires
- Plan cadastral fédéral (CadGIS)
- Cartes d’urbanisme bruxelloises (BruGIS)
- Registre des permis bruxellois
- Information urbanistique en Flandre (DSI)
- Inventaire du patrimoine flamand
- Géoportail de la Wallonie
- Obligation d’information inondation en Flandre
- Cartes d’inondation de Bruxelles
- Carte de l’aléa d’inondation en Wallonie
- Information des sols en Flandre (DOV/OVAM)
- Inventaire de l’état du sol à Bruxelles
- Banque de données de l’état des sols (BDES)
4. Coûts et interprétation
Les coûts initiaux et mensuels sont des scénarios fondés sur l’annonce, les hypothèses visibles dans le dossier et les règles régionales applicables. Ils servent à faire apparaître les postes que le prix affiché laisse de côté, et non à reproduire un décompte de notaire ou une offre de crédit contraignante.
Les constats fondés sur des règles sont formulés comme des questions ou des points à vérifier lorsque les éléments disponibles ne permettent pas de trancher. Une comparaison de prix est un point d’ancrage pour la négociation, pas une expertise de l’état exact, des droits ou des défauts du bien.
5. Actualité, corrections et limites
Chaque page de données publiques indique la date de son relevé et la dernière période couverte. Les sources officielles ne publient pas toutes au même rythme : une actualisation récente par immetrics ne signifie pas que chaque observation date du même jour.
Une annonce peut changer ou disparaître, un service public peut réviser ses données et l’extraction automatisée peut mal lire une page inhabituelle. Vérifiez les faits importants avant d’agir. Pour signaler une erreur, écrivez à matthieu@brouillard.dev en indiquant l’URL de la page ou de l’annonce et la source qui la contredit.
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