Is je Brusselse huurprijs te hoog?

De referentiehuurprijs in de 19 Brusselse gemeenten

Het officiële rooster geeft een referentie per statistische sector. Elk bedrag hieronder is de mediaan van de sectorreferenties van de gemeente, in euro per maand, zonder lasten. De bedragen in de laatste kolom liggen 20% boven de referentie voor een appartement met twee slaapkamers: daarboven geldt de huur van dat appartement als buitensporig.

Uitgangspunten voor elke woning: gebouwd vóór 2000, centrale verwarming, dubbel glas, één badkamer, geen terras, tuin of garage, EPB-klasse E. Bron: huurprijzen.brussels, per sector opgevraagd op 10 juli 2026.

Wat is de Brusselse referentiehuurprijs?

Het rooster van referentiehuurprijzen schat een maandhuur op basis van de ligging en van kenmerken zoals type, oppervlakte, aantal kamers, staat en voorzieningen. De huurovereenkomst moet de referentiehuurprijs naast de werkelijke huurprijs vermelden.

Vul de juiste kenmerken in en vergelijk basishuur met basishuur. De lasten beoordeel je apart.

Binnen een gemeente verschilt de referentiehuurprijs van straat tot straat: onze pagina’s over de Brusselse referentiehuurprijzen per gemeente geven de referentie per statistische sector:

• Referentiehuurprijs in Elsene
• Referentiehuurprijs in Sint-Gillis
• Referentiehuurprijs in Schaarbeek
• Referentiehuurprijs in Etterbeek

Wat betekent de grens van 20%?

Voor een huurprijs die meer dan 20% boven de referentiehuurprijs ligt, geldt het vermoeden dat hij buitensporig is. De verhuurder kan dat vermoeden weerleggen met wezenlijke comfortelementen van de woning of haar omgeving. Ook voor een huur die niet meer dan 20% boven de referentie ligt, geldt dat vermoeden als de woning of haar omgeving wezenlijke kwaliteitsgebreken vertoont.

Die regel staat in artikel 224 van de Brusselse Huisvestingscode. Sinds 1 mei 2025 verbiedt artikel 224/1 de verhuurder bovendien een buitensporige huurprijs voor te stellen, en kan de huurder een herziening van de huur vragen. De tabel hierboven geeft per gemeente de grens van 20% voor een appartement met twee slaapkamers; voor je eigen woning bereken je de referentie op huurprijzen.brussels.

Hoe controleer je de gevraagde huur?

1. Bereken de officiële referentie. Vul het exacte adres en de kenmerken in zoals ze zijn, en bewaar het resultaat.
2. Hou huur en lasten uit elkaar. Vraag een duidelijke opsplitsing van de gemeenschappelijke en de privatieve lasten, en vraag hoe de voorschotten worden afgerekend.
3. Vergelijk met huurwoningen in de buurt. Kies woningen met een vergelijkbare oppervlakte, meubilering en staat en hetzelfde type contract. Zoekertjes tonen alternatieven, geen getekende contracten.
4. Leg comfort en gebreken vast. Een lift, buitenruimte en een goede EPB-klasse kunnen een hogere huur verantwoorden; vocht, lawaai of een slechte staat pleiten voor het omgekeerde.
5. Lees het contract. Controleer duur, lasten, indexering, waarborg, verzekering, herstellingen en plaatsbeschrijving.

Wat doe je bij een mogelijk buitensporige huur?

Verzamel het contract, het resultaat van de referentieberekening, het zoekertje, foto’s, de lasten en bewijs van gebreken of comfort.

Bij een huurovereenkomst van meer dan een jaar en hoogstens drie jaar kan de huurder een herziening vragen vanaf de derde maand, dus na twee volle maanden; bij een langere huurovereenkomst, zoals de gebruikelijke van negen jaar, vanaf de vierde maand. Heeft een rechter de verhuurder al verplicht om voor dezelfde woning een buitensporige huur te herzien, dan kan dat op elk moment. Zowel huurder als verhuurder kan de Paritaire Huurcommissie om een niet-bindend advies vragen. De vrederechter kan over de herziening oordelen, rechtstreeks of wanneer de bemiddeling bij de commissie geen akkoord oplevert.

Veelgestelde vragen

Bronnen en methode

Regels en cijfers veranderen geregeld. Controleer voor een financiële of juridische beslissing altijd de gelinkte officiële bron. Methodologie

• Referentiehuurprijzen – Brussels Hoofdstedelijk Gewest
• Berekening van de referentiehuurprijs, huurprijzen.brussels – Brussels Hoofdstedelijk Gewest
• Brusselse Huisvestingscode, artikelen 224 en 224/1 – FOD Justitie (Justel)
• Huurovereenkomst – Brussels Hoofdstedelijk Gewest

Gerelateerde gidsen

• Voor EU-nieuwkomers in BrusselWaar wonen in Brussel als je in de Europese wijk werkt?
• Checklist voor kopersWat controleer je voor je een bod doet op een woning?